我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下深圳购房答疑内容，来自 微信公众号“深叔说房” 的粉丝精选提问：
提问：深叔，你好，在向西村金鼎大厦有一套三房，总价大概是500万，目前存款150万，月收入6万，想买一套有优质初中学位的房子，请问向西村的房子有保留必要吗？换房有些什么方案？
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深叔： 你好，向西村是早期深圳红灯区之一，以休闲娱乐为主，有较多消费场所，金鼎大厦和金色都汇是向西村的优质楼盘，租金回报率很高，向西村的城市更新项目五年内不会有进度，向西小学和罗湖中学由于生源原因没有名校资质，同时缺少根本性的产业升级，种种因素叠加下，向西村的楼盘只适合自住，升值空间较小。针对买房者的情况，可以有两种选择：1.抵押，融资空间在300左右，再买一个初中学位，选择什么价位的标可以结合自身资金情况考虑；2.出手，可以用三成首付购买1000-1500万价位的学区房，福田南山的很多优质学位都可以选择，综合来看福田的性价比比南山高。这两种方案更推荐的是先卖再买。
提问：深叔，您好，本人名下无房无贷，刚需买房，预算500万左右，但是想在深圳买房，该怎么买呢？有什么建议？
深叔： 你好，在深圳，500万可以买到区间5.55-7.14万/㎡的70-90平的刚需房，在某些板块如南山、福田，甚至面积更小。但是在其他片区，像宝安的部分片区、龙华部分片区、罗湖部分片区、龙岗部分片区、光明、坪山、盐田，还是有机会可选的。怎么选要具体问题具体分析，但是一个最重要的是看清当下市场形势，根据自己实际详情况出发。无论做出怎样的选择，在深圳都要明白，能买西部就别买东部，其中优先考虑学位；尽可能靠近地铁；追求小区配套的完善；选择近市区而非远离市区山边远郊的房子；尽量不要选择新入围几率小的楼盘或片区；最后要选择适合自己的房子。 具体买房建议，详见知识星球内部分享。
提问：深叔你好，单身，刚需，在深圳工作了几年时间，不知道现在有没有购房资格，无房无贷，请问大概多少资金才能上车呢？
深叔： 你好，首先想拥有深圳买房资格需要满足这些条件：非深圳户口需要缴纳5年社保；落户深圳后需缴纳3年社保。其次，针对单身或首套家庭三成首付买房的情况，资金门槛大概是这样的：光明、坪山的新房，首付80-100万左右，即可买到200-330万左右的新房；罗湖或布吉的二手房，100万首付也可以上车。建议买房者坚定买房的决心，同时多跑盘，多了解相关信息，如果能买到满意的房子，那么付出就是值得的。
提问：深叔，你好，我在深圳有两套房产，一套是罗湖东方都会，目前限售，一套是宝安弘雅花园，另外在中山有一套毛坯房，现在考虑通过出手或者抵押的方式置换成兼顾学区、自住的房子，请问有没有什么建议？
深叔： 你好，弘雅花园所在片区成熟，户型通透，生活交通便利，性价比高，做二押单价浮动在15%以下，融资空间在320左右；中山的房产如果是在翠亨新区、火炬开发区等潜力大的区域可以考虑继续持有；不建议用抵押方式再买一套，一方面福田学区选择并不多，小户型学区只能用来上学，无法自住，另一方面，再叠负债，月供压力过大。最后，给买房者两个建议方案：一、2年同时出手宝安、罗湖、中山房产，置换到南山育才或南二外学位；二、同时出手宝安、中山，置换成福田三房或南山两房，可以考虑老蛇口东角头、白石洲、景天科技中学周边。
提问：深叔，你好，深圳二手房市场最近有什么变化？现在是换房的好时机吗？我想置换一套房产，应该怎么做才能在短时间内上车一套不错的房产呢？
深叔： 你好，深圳二手房市场出现横盘，使得本来由置换房产的人加大了购房难度，卖房套现不降价卖不出去，买房首付成本提高没钱买。一般来说，置换主要是为了改善面积、改善地段、改善学位、改善圈层、改善居住环境。而置换者要想在诸多楼盘中找到符合自己需求的楼盘，确实有较大难度。对于购房者来说，与其考虑时机，不如认真审视自己的需求，如果确实需要置换，一步到位的置换比慢慢升级的置换更划算。同时，置换者也要掌握卖出和买入的时机。目前来看，有三种置换路径，一是本小区置换，只考虑居住；二是跨板块置换，往市中心置换或者往本区域龙头楼盘置换；最后就是外地置换回深圳。对于置换者来说，选择好地段或者好学校的保值性会更高。
提问：深叔，你好，名下一套房自住，现在准备再投资一套，选择什么区域暂时还不确定，朋友认为深圳的未来在前海，请问前海是深圳最重要的发展区域吗？如果不是，那么什么才是最重要的？
深叔： 你好，前海之于深圳的功能主要是吸引外资，它虽然重要，但从决策层的角度来说，它不是最重要的。按照重要程度排序，最不可或缺的是深圳湾超级总部基地和香蜜湖全球金融中心，给板块排序，最重要的是南山、福田，其次是宝安，再次是龙华、龙岗、罗湖。
篇幅有限，只能涉及到这些城市。
查阅大量资料，对于全国300多个城市进行了盘点，做出全国城市风险名单。
一共可以分为四类：
第一类：可以密切关注，但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围
第二类：可以关注，现阶段购买范围限制在主城范围
第三类：自住可买，现阶段购买范围现在主城三类地段：行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块
第四类：除了自住不建议购买，而且最好购买范围限制在主城产业板块。
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